29 อภิโปรเจ็กต์ยึดกรุง ดึงทุนนอกผุดมิกซ์ยูส 7 แสนล้าน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์ต้นทุนราคาที่ดินแพงตารางวาละ 3.1 ล้านบาท มองว่าเป็นภาวะโอเวอร์ไพรซ์ที่มาเร็วก่อนเวลา สะท้อนต้นทุนพัฒนาโครงการแพงขึ้นเป็นอย่างมาก ทำให้ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่มีความได้เปรียบในการแข่งขัน รวมทั้งการร่วมลงทุนกับนักลงทุนต่างชาติมีบทบาทมากขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

บ้าน-คอนโดฯเกิน 10 ล้านโตพุ่ง

โดยเทรนด์ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ตลาดกลาง-ล่างกำลังซื้ออ่อนแรงจากปัจจัยเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง หนี้ครัวเรือนระดับสูง ยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตสูงเพราะสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดบนราคายูนิตละ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีจำนวนยูนิตเพียง 5% แต่มีมูลค่ารวมถึง 1 ใน 3 ของมูลค่าตลาดรวมดูจากสถิติปี 2560 กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีมูลค่าตลาดรวม 431,970 ล้านบาท โตจากปีก่อนหน้า 19% แต่เป็นการเติบโตจากเซ็กเมนต์ตลาดบน แนวโน้มปี 2561 ตลาดรวมยังโตได้อีก 5% มูลค่าอยู่ที่ 450,000 ล้านบาท

“กลุ่มราคาเกิน 10 ล้านมีเพียง 4,437 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 4% แต่มูลค่าตลาด 92,785 ล้านหรือ 30%”

อสังหา “แคปปิตอล ดิสรัปชั่น”

นายประเสริฐ กล่าวว่า บิ๊กอิมแพ็กต์ตลาดบนมาจาก 3 ปัจจัยหลัก

      1.อัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำสุดและยาวนานที่สุด ทำให้อสังหาฯ เป็นตัวเลือกการลงทุนที่ชนะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยเงินฝาก

      2.สภาพคล่องทางการเงินที่มีมากในระบบ แต่เป็นเกมของบิ๊กแบรนด์ โดยบริษัทในตลาดหลักทรัพย์มีต้นทุนการเงินต่ำกว่ารายกลาง-รายเล็ก เช่น เครดิตเรตติ้ง BBB+ สามารถระดมทุนที่มีต้นทุนการเงินต่ำกว่ากู้แบงก์ และ

     3.ดัชนีตลาดหุ้นทะลุ 1,800 จุด และรักษาระดับไว้ได้ ซึ่งนักลงทุนหุ้นเป็นหนึ่งในกำลังซื้อหลักของอสังหาฯ ระดับพรีเมี่ยม

“โครงสร้างการแข่งขันเปลี่ยนแปลง ช่วง 10-15 ปีที่แล้วอสังหาฯ แข่งกันทำที่อยู่อาศัยอย่างเดียว วันนี้มีบิ๊กเพลย์เยอร์ต่างวงการเข้ามาเล่นมากขึ้นทั้งจากวงการอาหาร เทเลคอม ค้าปลีก รูปแบบการแข่งขันก็เต็มรูปแบบ สิ่งที่จะเห็นจากนี้ไป เป็นเรื่องของ capital & technology disruption”

มิกซ์ยูสพลิกโฉมกรุงเทพฯ ชั้นใน

นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวต่อว่า แนวโน้ม 3-5 ปีหน้าพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในรวมทั้งเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีการเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่จากการลงทุนโครงการมิกซ์ยูส ผลสำรวจล่าสุดมี 29 โครงการ มูลค่ารวมสูงถึง 720,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นของกลุ่มทุนรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ 23 โครงการ 690,000 ล้านบาท ที่เหลือ 6 โครงการเป็นของบริษัทนอกตลาด 27,000 ล้านบาท

“ธุรกิจอสังหาฯ ไม่ใช่เพียวเรสซิเดนซ์ดีเวลอปเปอร์อีกต่อไปแล้ว ผู้เล่นก็ไม่ใช่บิ๊กแบรนด์อย่างพฤกษา แสนสิริ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ฯลฯ แต่มีกลุ่มใหม่ อาทิ กลุ่มสิงห์ ทีซีซีของคุณเจริญ สิริวัฒนภักดี กลุ่มเซ็นทรัล ซีพี ฯลฯ โปรดักต์ไม่ใช่แค่บ้าน-คอนโดฯ แต่มีโรงแรม ออฟฟิศ รีเทลในโครงการเดียวกัน เป็นโมเดลมิกซ์ยูสเพราะเงินทุนแข็งแกร่ง เน้นทำไซซิ่งโครงการขนาดใหญ่”

ดีลเจวีเฟื่อง “ญี่ปุ่น-ฮ่องกง-จีน”

รูปแบบการแข่งขันที่มีการเปิดตัวโครงการมูลค่าหมื่นล้านถึงแสนล้านบาททำให้มีความจำเป็นในการพึ่งพันธมิตรระหว่างบริษัทไทย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มแสนสิริกับบีทีเอส โฮลดิ้ง, กลุ่มเซ็นทรัลกับดุสิตธานี รวมทั้งพันธมิตรนักลงทุนจากต่างชาติ โดยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวพันธมิตรร่วมทุน (JV-Joint Venture) จากญี่ปุ่นเป็นหลัก เช่น กลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ร่วมทุนกับมิตซุย ฟุโดซัง, เอพี (ไทยแลนด์) ร่วมกับมิตซูบิชิ เอสเตท, กลุ่มเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ร่วมทุนฮันคิว เรียลตี้ เป็นต้น

แนวโน้ม 1-2 ปีหน้าเริ่มเห็นความเคลื่อนไหวเข้าตลาดเมืองไทยของนักลงทุนฮ่องกงและจีนมากขึ้น สินค้าหลักยังเป็นคอนโดฯ ในทำเลใจกลางเมือง

“คอนโดฯ ลักเซอรี่กำลังบูมมาก ต้นทุนที่ดินวาละ 1 ล้านเป็นเรื่องธรรมดา วันนี้ขยับขึ้นไปวาละ 3 ล้าน ล่าสุดพฤกษาฯ ไปประมูลซื้อที่ดินแปลงหนึ่งข้างโรงเรียนมาแตร์เราเสนอซื้อวาละ 2.4 ล้านบาท ยังไม่ติด 1 ใน 3 ของคนที่ให้ราคาสูงสุดเลย จากเดิมที่ดินแพงมีคนร่วมแข่งแค่ 1-2 ราย นั่นคือเม็ดเงินลงทุนวันนี้มันใหญ่สำหรับคนไทย แต่ไม่ใหญ่สำหรับดีลเจวี ซึ่งกลุ่มทุนต่างชาติและกลุ่มทุนขนาดใหญ่ต้องการที่ดินแฟลกชิปโลเกชั่น”

จี้ขยายเช่า 50 ปีรับทุนต่างชาติ

นายประเสริฐ กล่าวตอนท้ายด้วยว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ปี 2017-2025 (ปี 2560-2568) เป็นช่วงสินค้าตลาดบนเบ่งบาน กำลังซื้อหลักมีการเปลี่ยนแปลงของกลุ่มทุนนอกประเทศ ในด้านลูกค้าจากเดิมกลุ่มผู้ซื้อหลักเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ปัจจุบันปรับตัวมาเป็นกลุ่มซื้อเพื่อลงทุนเพิ่มมากขึ้น

“ทิศทางนี้ทำให้ตลาดไม่ได้จำกัดเฉพาะนักลงทุนไทย แต่มีทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อจากต่างชาติ อาทิ ฮ่องกง จีน ญี่ปุ่น ฯลฯ เข้ามามากขึ้น ดังนั้น รัฐบาลอาจต้องเปิดกว้างมากขึ้น จัดระเบียบด้านกฎหมายและภาษีเพื่อดึงดูดการลงทุน”

ข้อเสนอแนะในเชิงนโยบายรัฐควรขยายสิทธิการเช่าจาก 30 ปีเป็น 50 ปีขึ้นไป เหตุผลเพราะการซื้ออสังหาฯ ประเภทสิทธิการเช่า 30 ปี แบงก์ปล่อยกู้ 70% ทำให้ต้องวางเงินดาวน์ 30% แต่ถ้าสิทธิการเช่ายาว 50 ปี มุมมองแบงก์ยอมปล่อยสินเชื่อ 100% เทียบเท่าอสังหาฯ แบบโอนกรรมสิทธิ์

“นาทีนี้ราคาที่ดินแพงเป็นทั้งโอกาสและอุปสรรคในการพัฒนาโครงการ โมเดลกำลังเปลี่ยนจากต้นทุนซื้อที่ดินวาละ 7 แสนหันมาเช่าแทนต้นทุนเหลือวาละ 3 แสน ถ้ารัฐขยายสิทธิการเช่าจะทำให้โครงการลีสโฮลด์มีความน่าสนใจมากขึ้น” นายประเสริฐกล่าว