เมื่อ “คอนโดมิเนียม” ปรับตัวจากขายมาเป็นให้เช่า
| |
|||
| แหล่งที่มา : www.mgronline.com | วันที่โพสต์ : 11 มี.ค. 2561 | ||
| เมื่อ “คอนโดมิเนียม” ปรับตัวจากขายมาเป็นให้เช่า | |||
 |
|||
| ในช่วงที่ผ่านมา ธุรกิจคอนโดมิเนียมทั้งรายเล็ก รายใหญ่ ต่างแข่งขันกันเปิดโครงการใหม่ และกระตุ้นขายห้องชุดพร้อมอยู่ ส่งผลทำให้ทุกวันนี้เราเห็นคอนโดมิเนียมผุดขึ้นราวกับดอกเห็ด โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า การแข่งขันอย่างหนัก สวนทางกับกำลังซื้อที่ซบเซา เพราะเศรษฐกิจไทยไม่ดีจริง ประสบปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง อีกทั้งธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ไม่นับรวมกรณีที่คอนโดมิเนียมใช้เวลาก่อสร้าง 2 ปี ทำให้ยอดโอนที่แท้จริงหายไป ทำให้ทุกวันนี้เราจะเห็นการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย ทั้งหันไปพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาแพงหลัก 10-20 ล้านบาท เจาะกลุ่มลูกค้าตลาดบน ลูกค้ากระเป๋าหนัก และชาวต่างชาติ หรือบางรายหันมาใช้กลยุทธ์ดึงราคาลงให้เท่ากับราคาช่วงเปิดขายโครงการใหม่ๆ ซึ่งเป็นจิตวิทยา และเน้นกลุ่มเงินออมเหมาโครงการปล่อยเช่าแก่ผู้สนใจที่ต้องการที่อยู่อาศัยแบบไม่ประจำ ที่น่าสนใจ คือการปรับตัวของ ค่ายลุมพินี หรือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ให้บางโครงการเป็นคอนโดมิเนียมให้เช่า เช่น รังสิต จากเดิมที่ขายราคา 6-7 แสนบาทต่อหน่วย เป็นเช่าทั้งโครงการ 3,000 หน่วย ค่าเช่าเดือนละ 3,000-4,000 บาท เมื่อดูจากเว็บไซต์ลุมพินี พบว่า ได้นำคอนโดมิเนียม 8 ทำเล มาเป็นห้องเช่า อาทิ รังสิต-คลอง 1, ร่มเกล้า-สุวรรณภูมิ, เทพารักษ์-ศรินครินทร์, พระนั่งเกล้า, ราชพฤกษ์-บางแวก, อ่อนนุช-ลาดกระบัง, นครอินทร์ และ เพชรเกษม 98 |
|||
 |
|||
| ส่วนโครงการอื่นๆ ยังเปิดเว็บไซต์ condolumpinibrokerage.com ให้เจ้าของห้องชุดฝากขาย ฝากเช่า และทำหน้าที่ประกาศห้องว่างให้เช่าแก่ผู้สนใจได้พิจารณาทั้งทำเล ราคา และสิ่งอำนวยความสะดวกอีกด้วย ข้อดีก็คือ ลุมพินีมาเป็นโบรกเกอร์เอง แทนที่เจ้าของห้องชุดต่างคนต่างก็ปล่อยให้เช่า อย่างน้อยก็จะสกรีนผู้เช่าได้ในระดับหนึ่ง หากปล่อยเช่ากันเองโดยไม่มีการตรวจสอบ อาจจะเสี่ยงต่อการทำผิดระเบียบ หรือก่ออาชญากรรมรูปแบบต่างๆ และเนื่องจากคอนโดลุมพินีเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียง คนที่สนใจพักอาศัยแต่ไม่สะดวกที่จะเป็นเจ้าของ หรืออาศัยชั่วคราวประมาณ 1-2 ปี ก็อาจสนใจเช่าคอนโดมิเนียม แม้หอพักและอพาร์ทเมนต์จะถูกกว่าก็ตาม โดยเจ้าของห้องชุดที่ต้องการฝากขาย จะเสียค่าบริการ 3% จากราคาซื้อขาย (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ส่วนคนที่ต้องการฝากเช่า เสียค่าบริการเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน สำหรับสัญญาเช่า 1 ปี (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ส่วนผู้สนใจเช่าห้องชุด เมื่อได้ห้องและค่าเช่าที่ต้องการแล้ว จะต้องทำสัญญาเช่า 1 ปี จ่ายค่าประกันความเสียหาย 2 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ซึ่งเงินค่าประกัน 2 เดือน เจ้าของห้องชุดจะได้รับไป เท่าที่สำรวจเว็บไซต์พบว่าสามารถค้นหาห้องชุด ทั้งขายและให้เช่า ทุกโซน ทุกแบบห้อง ทุกราคา ทุกขนาดให้เลือก หรือจะค้นหาตามแผนที่ก็จะแสดงราคาทั้งขายและให้เช่าต่อเดือน ตัวอย่างเช่น หากเลือกค่าเช่าน้อยกว่า 6,000 บาทต่อเดือน พบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีห้องชุดว่างให้เช่ากว่า 400 ยูนิตให้เลือกตามทำเลและสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนมากจะเป็นโครงการย่านชานเมือง และบางจังหวัด เช่น ชลบุรี ส่วนทำเลใจกลางเมือง เมื่อค้นหาตามแผนที่ พบว่า ย่านปิ่นเกล้า พบว่าค่าเช่าเริ่มต้นที่ 9,000-13,000 บาทต่อเดือนสำหรับ 1 ห้องนอน ย่านสาทรเริ่มต้นที่ 13,500-15,000 บาทสำหรับห้องแบบสตูดิโอ เป็นต้น หากเป็นทำเลใกล้รถไฟฟ้า อาทิ ย่านสะพานควาย ค่าเช่าเริ่มต้นที่ 12,000-15,000 บาท สำหรับ 1 ห้องนอน ย่านเอกมัย ค่าเช่าเริ่มต้นที่ 20,000 บาท สำหรับห้องแบบสตูดิโอ ย่านแบริ่ง ค่าเช่าเริ่มต้นที่ 7,500-9,000 บาทสำหรับ 1 ห้องนอน ชื่อของคอนโดลุมพินี ถือว่ามีชื่อเสียงเป็นที่รู้จัก และมีโครงการจำนวนมากทั่วกรุงเทพฯ การลงมาเป็นโบรกเกอร์เพื่อช่วยเหลือนักลงทุนแบบครบวงจร เชื่อว่าหากได้ผลดี อาจมีรายอื่นๆ ลงมาทำแบบนี้บ้าง |
|||
 |
|||
| อีกด้านหนึ่ง ได้มีโอกาสพูดคุยกับเพื่อนที่ลงทุนคอนโดมิเนียม พบว่าโดยปกติผู้ซื้อคอนโดมิเนียม มีวัตถุประสงค์อยู่ 2-3 ประการ คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ซื้อเพื่อปล่อยให้ผู้อื่นเช่าต่อ และซื้อเพื่อเก็งกำไร จากทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงขึ้น หลักการของผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมก็คือ ก่อสร้างโครงการเพื่อขายห้องชุดให้หมด เมื่อขายได้หมดสต็อกก็จ้างนิติบุคคลมาดูแลแทน ผู้ประกอบการถอนตัว เหลือไว้แต่ชื่อแบรนด์ แต่อาจจะมีผู้ประกอบการบางแห่งรับผิดชอบแค่บางส่วน อย่างเช่น พวกพื้นลามิเนต สุขภัณฑ์ ฯลฯ ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมจะรับประกันให้ ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 2 ปี ระหว่างที่เก็งกำไรอยู่นั้น ก็ปล่อยให้ผู้อื่นเช่าด้วย ส่วนต่างของราคาแล้วแต่ช่วงเวลา อย่างตอนเปิดโครงการราคาจะถูกและได้ส่วนลด หลังจากนั้นเมื่อโครงการเริ่มก่อสร้างเป็นรูปร่าง ราคาจะค่อยๆ สูงขึ้น กระทั่งโครงการเสร็จสมบูรณ์ ช่องทางปล่อยให้เช่ามีหลายวิธี ที่นิยมมากที่สุดคือโซเชียลมีเดีย โดยเฉพาะเฟซบุ๊ก กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ คอนโดให้เช่า ฯลฯ ซึ่งจะเป็นแหล่งที่ผู้ให้เช่า และผู้สนใจเช่ามาเจอกันโดยตรง ไม่ต้องผ่านนายหน้า บางครั้งก็อาศัยเอเยนต์ช่วยฝากประกาศ โดยคิดค่านายหน้าตามที่กำหนด ซึ่งจะมีช่องทาง อาทิ เว็บไซต์ เฟซบุ๊ก หรือวิธีที่คลาสสิกก็คือ ติดประกาศทั้งหน้าห้อง หรือตามเสาไฟฟ้า หลักการปล่อยให้เช่ามาจากแนวคิดที่ว่า เมื่อเราได้รับการอนุมัติสินเชื่อ และผ่อนคอนโดมิเนียมโดยการส่งธนาคาร เราก็เอาเงินจากผู้ที่เช่าต่อมาส่งแทนเรา จะบวกเพิ่มได้ไม่มาก ขึ้นอยู่กับราคาตลาดของแต่ละทำเล ถึงจุดหนึ่งเมื่อราคาตลาดสูงขึ้นในระดับหนึ่งแล้ว ก็จะขายต่อให้ผู้อื่น เปรียบเหมือนการลงทุน มีจังหวะเข้าและออก เราไม่สามารถครอบครองทรัพย์นั้นได้ตลอด ก็ต้องเปลี่ยนไปลงทุนในทรัพย์สินราคาที่ใหญ่กว่า ย่านชานเมือง ราคาคอนโดมิเนียมจะต่ำ เข้าถึงง่ายกว่า ซึ่งมีผู้ประกอบการอย่างน้อย 2 เจ้าใหญ่ๆ จะลงทุนในพื้นที่ชานเมือง ราคาคอนโดมิเนียมต่อหน่วยจะอยู่ที่ 1 ล้านบาทต้นๆ แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อหน่วย ยิ่งถ้าเป็นย่านรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจ ตอนนี้ราคาจะอยู่ที่ 5-6 ล้านบาทต่อหน่วย แต่ปัญหาของคนที่ลงทุนคอนโดมิเนียมทุกวันนี้ก็คือ “ผู้ให้เช่า” มีมากกว่า “ผู้เช่า” เปรียบเหมือนดีมานด์ไม่เท่ากับซัพพลาย กลายเป็นว่าถึงจุดหนึ่งเริ่มไม่เวิร์คแล้ว ถ้าปล่อยขายได้ราคาก็ต้องต่ำกว่าราคาตลาด เหมือนภาวะฟองสบู่ เขาเล่าว่า ลงทุนในคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งย่านแจ้งวัฒนะ ตั้งแต่ต้นปีประกาศไปมีผู้สนใจ 3-4 รายมาทักทาย มาดูสถานที่ แต่ก็ยังไม่ได้ผู้เช่าเสียที ทั้งที่ตั้งราคาไว้ 7,500 บาท มีเฟอร์นิเจอร์ครบ เทียบกับทำเลย่านนั้นอยู่ที่ 7,000-8,000 บาท แต่เขาก็คาดหวังเอาไว้ว่า เมื่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู (ศูนย์ราชการนนทบุรี - มีนบุรี) เกิดขึ้น ราคาห้องชุดต่อหน่วยก็น่าจะเพิ่มสูงขึ้น และถึงเวลาอันสมควรก็จะขายให้แก่ผู้สนใจ คงต้องจับตามองกันต่อไป ถึงบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนคอนโดมิเนียม ว่าจะมีกลยุทธ์หรือมีการปรับตัวอย่างไร นอกจากสร้างคอนโดมิเนียมเพื่อขายห้องชุด ขายหมดก็ปิดโครงการ แล้วไปลงทุนทำเลใหม่ การปล่อยเช่าห้องชุดไม่ใช่เรื่องที่แปลกใหม่อะไร แม้ระยะยาวอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทรัพย์สินที่ราคาจะมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ ก็ตาม แต่ก็เป็นกระแสที่มีทั้งขาขึ้นและขาลง ตามสภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อเป็นสำคัญ |
|||
| ขอบคุณข่าวจาก : mgronline.com |
|||
